(391) 288-90-40 Подать заявку

ПРОДАЖА В ИПОТЕКУ: ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ ВЛАДЕЛЬЦУ КВАРТИРЫ

Оформление сделки с участием банка, оценщика и страховой компании — это всегда дольше и немного сложнее, чем рядовая продажа на рынке за наличные. Специально для тех, кто не нуждается в ипотеке, но думает о продаже собственной квартиры, мы собрали главные неожиданности подобных сделок — от вопроса «что делать, если покупатель квартиры рассчитывается ипотечными средствами» до нюансов оценки и ключевых требований банка. Предлагаем пять советов о том, как подготовить квартиру к продаже по ипотеке.

Совет 1: узаконить перепланировки
На вторичном рынке недвижимости зачастую встречаются квартиры с перепланировкой. Обычно владельцы оптимизируют не слишком удобное расположение комнат. Это может послужить причиной отказа в ипотечном кредите заемщику. Обычно на рассмотрение заявки у банка уходит от 1 до 5 дней, но в отдельных случаях, если есть перепланировка, может быть и дольше.

Совет 2: не требовать капитального ремонта
Обычно для проведения капитального ремонта дом ставят в очередь. Такое решение чревато серьезными проблемами для будущих продавцов: там, где жильцы заботятся о своем комфорте, банк может усмотреть риски для собственного кредита. Некоторые из банков открыто предупреждают, что для положительного решения по ипотеке квартира «не должна состоять на учете по постановке на капитальный ремонт». Одним из основных требований банка к объекту является процент износа. Этот показатель не должен превышать 60%.
Вопрос физического износа важен для кредиторов, так как они не дают ипотеку на ветхое жилье — иначе объект залога может "развалиться" до того, как заемщик погасит ссуду. К тому же квартира должна быть пригодной для последующей продажи. Банки смотрят на ликвидность объекта на рынке, то есть на потенциальную возможность его реализации в приемлемый срок.

Совет 3: узнать родословную
Хроника перехода прав собственности на квартиру — важнейший вопрос для банка. Банк запрашивает и анализирует правоустанавливающие документы по сделке и документы-основания возникновения права. Расширенный анализ проводит страховая компания, это необходимо для страхования титула, то есть риска утраты права собственности. Смотрится совокупность факторов: как давно произошла сделка, между кем, как это прописано в договоре», объект недвижимости должен быть свободен от обременений прав, в том числе прав третьих лиц.
Более сложные случаи связаны с нестандартным способом получения квартиры — к примеру, по договору дарения или по наследству. В первом случае банк может запросить документы, связанные с дарителем, и проверить его историю. Во втором случае собственник также должен приготовиться к более тщательной проверке со стороны кредитора. Если сроки наследования выдержаны и собственник вступил в наследство, то свежеполученные документы не являются поводом для отказа. Исключение составляет наличие судебных споров относительно нарушения прав третьих лиц.

Совет 4: погасить долги за ЖКХ
Многие продавцы не знают, что при наличии долгов по коммунальным платежам может быть наложен арест на квартиру. Данный факт обнаруживается перед сделкой, так как банк заказывает выписку из ЕГРП за пять — десять дней до сделки. Если вовремя не оплатить все счета за электроэнергию, газоснабжение и все остальные коммунальные услуги, продажа просто сорвется: ни банк, ни регистрирующий орган не согласятся оформить сделку с квартирой, увязшей в долгах.

Совет 5: сняться с регистрации
Важный вопрос для тех, кто продает единственное жилье с перспективой переехать в новостройку: прежде чем отдать деньги за квартиру, банк потребует от продавцов выписаться из оставляемого имущества. Желательно, чтобы на момент сделки в квартире, приобретаемой с использованием кредитных средств, не было зарегистрированных лиц, так как обременение квартиры правами третьих лиц, в том числе правом пользования, недопустимо. Продавец может получить денежные средства до регистрации перехода права при условии заключения договора поручительства на время (срок) регистрации. После регистрации перехода права договор поручительства считается расторгнутым.
Некоторые банки требуют от продавцов сняться с регистрации до завершения сделки — к примеру, если к моменту заключения договора в квартире кто-то прописан. Впрочем, не у всех кредиторов столь жесткие требования к заемщикам. То, что в одном банке служит причиной для отказа, в другом не является проблемой. В крайнем случае, продавец может попросить заемщика сменить банк.

Бонус: прощай, дерево!
Последняя, но не менее важная деталь: банки категорически не желают иметь дело с деревянными домами. Запрет на кредитование россиян под залог деревянной недвижимости прописан в Банке жилищного финансирования, СКБ-банке и многих других. Так, из-под действия ипотеки выпадают многочисленные постройки XVIII и XIX веков, распространенные в купеческих городах средней полосы России.

С уважением, ипотечный консультант компании "ГРАНТА-недвижимость" Зуева Анастасия.

Другие статьи