В российском законодательстве, к сожалению, пока ещё не существует понятия "гражданская жена" или "гражданский муж" в том смысле, к которому мы привыкли, а именно: когда мужчина и женщина проживают вместе, ведут совместный быт, рожают детей и т.д. без штампа в паспорте. Но по Закону «гражданский брак» - это официально зарегистрированные отношения. К людям, проживающим вместе, закон применяет другое не очень благозвучное определение - «сожители». Поэтому в контексте данной публикации я буду использовать термины «гражданские супруги» (более благозвучно и привычно).
Перед тем, как взять ипотеку, стоит очень хорошо подумать насчёт полного доверия к партнёру, так как проживание в подобных отношениях подразумевает под собой следующий девиз: мы вместе, пока нам хорошо, а что будет дальше - увидим. Именно поэтому стоит просчитать риски, перед тем как вступить в долгосрочную финансовую зависимость с тем, кто по закону является вам простым знакомым.
Если обратиться к статистике, то распадается каждый второй зарегистрированный брак, а уж про «гражданский брак» и говорить нечего: там процент много больше. Но дело в том, что сейчас далеко не все пары стремятся вступить в официальный брак по ряду объективных и субъективных причин. Как утверждает та же статистика, одна из пяти молодых и современных семейных пар живут в «гражданском браке». Естественно, за время проживания у «супругов» появляется совместное имущество, и они стремятся его расширить, взяв ипотечный кредит. Заявки на ипотеку официальных супругов одобряются финансовыми учреждениями гораздо охотнее. «Неофициальные» супруги должны понимать, что «гражданский брак» никак не защищается «мужа/жену» в случае «развода» или возникновения разногласий, поскольку статус таких отношений не имеет никакой юридической силы.
Не так давно банки отказывали в ипотеке всем парам, не прошедшим через ЗАГС, а рассматривали в качестве заемщиков или «супруга», или «супругу» только по отдельности. Но времена изменились, и большинство финансовых учреждений пересмотрело свои взгляды на этот вопрос. Теперь ипотечный кредит может быть легко одобрен почти в любом банке. Но поскольку брак всё же не узаконен, появляются некоторые особенности предоставления ипотечного кредитования.
Во-первых, доходы каждого «гражданского супруга» должны быть документально подтверждены.
Во-вторых, чтобы оформить ипотеку, «супругам» потребуется выполнить условия:
- Внести первоначальный взнос.
- Иметь резервный фонд, который может понадобиться в случае форс-мажора.
В-третьих, «гражданские супруги» вольны определять долю в ипотечной недвижимости для себя самостоятельно.
Риски, связанные с ипотекой в случае развода
Риск №1. «У гражданских супругов нет общей собственности»
В Семейном кодексе ничего не сказано про возникновение совместной собственности «гражданских супругов», понятие общей собственности применимо лишь к законным супругам. Именно поэтому применять норму о разделе нажитого имущества к ним будет невозможно, и в случае «гражданского развода» один из партнеров останется у разбитого корыта.
Риск №2. «У гражданских супругов нет права наследования»
«Гражданские муж и жена» не являются наследниками по закону, кроме случая их упоминания в завещании. Т.е. если квартира была оформлена на одного из «супругов», то при стечении определенных обстоятельств, недвижимость перейдет по праву наследования его ближайшим родственникам. Вторая половина останется «при своих» интересах, несмотря на вложения в обустройство квартиры, оплату коммунальных услуг и т.д.
Риск №3. «Дети гражданских супругов не могут быть прописаны в ипотечной квартире*»
Зачастую в «гражданском браке» появляются дети. При «разводе» родителей с ипотекой может возникнуть n-количество вариантов ситуаций, когда ребенок окажется не в самом выгодном положении. Начиная от невозможности прописаться в «ипотечной квартире», заканчивая правами наследования. Но это уже другая история, причем не очень веселая.
*если квартира была оформлена до рождения ребенка
Как «супругам» минимизировать риски при «разводе»?
Совет 1: оформите квартиру в долях
Проживая в незарегистрированном браке, паре лучше оформить квартиру в равных долях. Конечно, если один из «гражданских супругов» не захочет уступить свою долю в пользу другого.
Совет 2: оформите договор займа (в случае, если брак по объективным причинам не может быть заключен)
Подпишите с «гражданским супругом» договор займа, в котором будет чётко указано ваше участие в выплате первоначального взноса. Соучастие в выплате ипотечного кредита обычно указывается в отдельном договоре. Подстраховкой в таком случае может стать исполнение по всем выплатам. Очень важно, чтобы денежные средства обязательно вносились от своего имени, если такой способ погашения кредита предусмотрен кредитной организацией. Если же нет, тогда перечисляйте деньги только со своего личного счёта на счёт «супруга», а он, в свою очередь, будет перечислять деньги в банк.
ВАЖНО: если же в дальнейшем последует «гражданский развод», то у вас будет надёжный способ защиты: подать иск по займу на всю сумму займа или по платежам иск из неосновательного обогащения. Следует учесть и тот момент, что по такому делу существует срок исковой давности - три года, в то время как ипотечный кредит берётся на срок более пяти лет.
Совет 3: официально зарегистрируйте отношения
Самое лучшее решение перед оформлением ипотечного кредита и приобретением квартиры - это узаконить свои отношения, оформить квартиру на обоих.
Таким образом, брать общий кредит, не состоя в официальном браке, достаточно рисковое и сомнительное предприятие. Любовь, страсть, безграничное доверие в один миг могут исчезнуть/испариться/погаснуть. Эгоистом быть нехорошо, но в таких случаях нужно всегда помнить о себе. Именно поэтому самым лучшим и мудрым решением всё же будет регистрация брака со всеми правами и обязанностями.
С уважением, ипотечный консультант компании "ГРАНТА-недвижимость" Зуева Анастасия.